висотне будівництво
   
ГОЛОВНА Хмарочоси Інструмент Технологія Матеріали Металопрокат  
       
   
   

   
 

Циклічність ринку елітної нерухомості

П'ять років тому за елітну вважалася відремонтована колишня комуналка з повністю розселеним під'їздом. Три роки тому елітним такий будинок вважався тільки після реконструкції. Зараз вже будуються не просто елітні будинки, а елітні квартали.

Ринок елітної нерухомості не стоїть на місці. Він, як і будь-який живий організм, схильний до змін. Фахівці вважають, що за останні п'ять років ринок пройшов в своєму розвитку великий шлях. Зупинки в розвитку не передбачається.

Тенденції

На ринку елітної нерухомості серед нових тенденцій Микола Лавров, заступник директора АН "Бекар", виділяє прийдешні в 2007 році в Петербурзі зміни: вже відомий напрям в Москві, викуп старих особняків в центрі міста і реконструкція їх під нове елітне житло. Оновлення відбувається по старих плануваннях, із заміною сходів для прислуги на сучасні ліфти. "Таке трепетне відношення до старизни - не обмеження комітету з охорони пам'ятників, а вимоги нової буржуазії. Особняк такий будується на 1-2 сім'ї з ізольованими входами. Такі особняки відновлюють девелоперськие компанії - під замовлення інвестора або міста. Ці об'єкти добре продаються. Проте в Петербурзі дана тенденція розвиватиметься слабо, оскільки у нас недостатньо маленьких купецьких особняків. У Петербурзі вона може трансформуватися і перетворитися на продаж поверхів в старовинних будівлях", - упевнений Микола Лавров.

Ще одна тенденція розвитку ринку - клубні будинки. Ця практика зараз поступово розповсюджується в Москві: будинок на 8 - 10 квартир, площі в якому покупалися декількома людьми одного круга спілкування. Такі будинки не виставляються на продаж - квартири в них купують тільки по рекомендації. "У Москві зараз на це робиться ставка. Створюється штучний ажіотаж навколо таких будинків. Технологія така: запускається просочування інформації про будівництво, затверджується, що в цьому будинку немає відкритих продажів. Люди починають шукати виходи на продавців - за принципом "заборонений плід солодкий", - розповідає Микола Лавров. Фактично ж квартири в таких будинках продають не по рекомендації, як заявлено, а просто з дуже строгим "фейс-контролем". У Петербурзі таких варіантів будинків - 1-2. І те їх клубними можна назвати лише з натяжкою. Проте, ймовірно, поступово ця мода прийде і до нас.

Відмова від створення внутрішньої інфраструктури в елітному будинку або коттеджном селищі - одна з останніх тенденцій розвитку ринку. Ще кілька років тому вважалося, що ніж більше всяких послуг опиняється в будинку (фитнес-зал, пральня, перукарня і т. д.), тим елітнєє об'єкт. Сьогодні очевидно, що така розширена інфраструктура для одного будинку не потрібна і дуже дорога в змісті. При цьому самі мешканці нею практично не користуються. Такі тренажерні зали сьогодні віддаються в професійне управління спортивним клубам з подальшим залученням сторонніх відвідувачів.

Прикладом може служити будинок на набережній Робесп'єра з клубом "Планета Фітнес". У нових елітних будинках спортклуби передбачаються тільки в тому випадку, якщо в оточенні немає спорткомплексів відповідного рівня. Тому спочатку проектують окремий вхід. У результаті сьогодні будівельні фірми або відмовляються від інфраструктури, або будують її з розрахунком на широке використання.

Микола Лавров розповів, що росте інтерес до нерухомості за межею міста. Мова йде не про індивідуальні котеджі в селищах, а про повноцінні будинки із земельною ділянкою не менше 2 га. "На великій ділянці землі будується будинок, копія старовинного палацу. За рахунок розташування невеликого лісового масиву на ділянці, а також ушляхетненого озера створюється відчуття повноцінного маєтку. Крім того, інфраструктура має бути на вищому рівні: будиночок для гостей, окремо варте будівлі для охорони, споруда для прислуги, стайні, тенісний корт і так далі Місцерозташування - далеко від міста. Але функціонально, цей сегмент житла не підходить для постійного мешкання".

Прогнози розвитку елітних кварталів

Російський ринок елітної нерухомості вже давно не є лише способом вирішення житлових проблем, насамперед, це високодоходний фінансовий інструмент. Тому, по словах Лаврова, на ринок виходитимуть все нові учасники.

"Потенціал розвитку елітних кварталів в Петербурзі - колишні промислові зони, наближені до центру, - розповідає Микола Лавров, заступник директора АН "Бекар". - Наприклад, Обвідний канал все більше стає цікавий для інвесторів. Із закінченням будівництва західного швидкісного діаметру (ЗСД) схлине потік вантажного транспорту, що значно полегшить транспортну доступність, а також поліпшить екологічну обстановку району. Список можна поповнити набережної Неви. Крім того, сторона Виборгськая володіє інвестиційною привабливістю. Саме будівництво хмарочоса "Газпром" підштовхне інвесторів в цей район міста. Додаткові елітні зони складаються в "зеленому поясі" (район проспекту М. Тореза, парка Сосновка, парку Перемоги). Місця ці хороші великою кількістю зелені, яка необхідна для будівництва елітного житла. Крім того, немає скупченості забудови, мало блокових типових будинків, а також відносна близькість до центру міста.

Я вважаю, що сильно недооцінена зона Петровського острова. Зараз там побудовано декілька елітних будинків прямо в парку поряд з Невою. Швидше за все, ця зона розвиватиметься і в перспективі буде цікавіша, ніж Крестовський острів".

Ціна і якість

Інвестиції в елітну нерухомість - довгострокове і надійне вкладення засобів. "Квартири, вартістю від мільйона доларів, дорожчають поволі, але стабільно. У 2006 році в середньому ця цифра склала 10%. Об'єкти елітної нерухомості довго чекають "свого" покупця. Це пов'язано з тим, що елітні квартири, виставляються із значним запасом фінансової міцності. І продаються вони тільки тоді, коли ринок "наздоганяє" цю ціну", - затверджує Микола Лавров.

Аналітики стверджують, що зміна цін на елітну нерухомість в період ажіотажу відрізняється від масового сегменту. За словами Миколи Лаврова - "На елітне, на відміну від масового житла, неможливо точно визначити ціну - кожна квартира унікальна. Багато в чому ціна залежить від амбіцій продавця і нахабства покупця. З іншого боку, на відміну від масового сектора, елітні продавці не беруть участь в гонках, не підвищують постійно ціну. Зате незмінно дорожчає елітне житло, що будується. І це зростання йде в ногу з подорожчанням на ринку масового житла".

"Ще в початку 2006 року більшість елітної "первинки" були дешевші елітною "вторічки". Але ціни на "первинку" більше відповідають ринку - будівельники відносяться до нерухомості як до активу, підвищуючи ціну, як тільки з'являється попит. Таким чином, ще в початку 2006 року середня ціна елітного кв. м. складала 4-5 тис. Сьогодні аналогічний метр такого житла коштує близько 8 тис. Євро (без вигляду). Якщо мова йде про квартирі з виглядом, то її ціна складе близько 15 тис. Євро за метр.

Пропозиція елітної нерухомості в новобудовах дуже обмежена. Йде будівництво декількох нових будинків на стороні Петрограду і в районі Смільного. Елітні квартали зводяться на Крестовськом острові і біля Таврійського саду. Всього ж в Петербурзі можна назвати 10-15 елітних будинків", - розповідає Микола Лавров.

Із-за дефіциту покупці не дуже вимогливі, для них при виборі квартири пріоритетно тільки місце. Проте слід зазначити, що якість елітних будинків неухильно підвищується, оскільки практика їх будівництва в нашому місті вже досить велика. Останніми роками будівельники роблять упор саме на якість, як обгрунтування ціни. Людей, готових заплатити за такий рівень нерухомості в місті небагато, всі вони володіють широкими можливостями, тому розчаровувати їх будівельникам не хочеться.

Найбільш стабільним і перспективним серед петербурзької нерухомості є саме ринок елітного житла. Даний сегмент ринку через свої унікальні властивості, а так само обмеженості своїх пропозицій, завжди матиме значний попит у покупців.

Джерело: Bpn. Ru